布局三墩是战略需求  未来将会“造城”深耕

住浙网：那三墩呢？对于你们今年首次布局的三墩区域怎么看？

马建军：三墩是我们的战略布局，是弥补我们5年以来，东南西北的“西”没有布局的一个空白。

这个区域我们充分看好，整个西湖区供求关系非常的均衡，应该说8个月左右的时间，现有的存量就能完全去化，这在全国的各个区域里头都是一个非常乐观的数据。

从西湖区过去、现在、未来推地的节奏和已有的存量土地而言，这也是情况非常乐观的。今后相当长的一段时间里，西湖区推地会非常少，供求关系依然会保持和现在一样的良好态势。

在西湖区选择三墩是为了延续中国铁建“造城”的概念。我们不仅仅是一个项目，我们看到的是这个项目周边有继续造城的因素，这个项目周边在短时间之内将会形成近70万方的可开发体量。我们会密切的跟踪后续地块的出让，完成中国铁建在城西深耕的布局。

住浙网：这个项目离金地自在城非常近，而金地自在城在三墩因为进去的比较早，品牌已经树立，那您如何看三墩板块目前的格局？中国铁建将会在此打造一个怎样的产品？

马建军：我们要感谢金地、中海这样的优秀的企业，把三墩的中心向北移，形成了目前金地自在城所在的这个区域，代表了三墩北配套的成熟度。

现在，这个区域中不仅有了成熟的配套支撑，还有了我们这样的“造城”企业。

对于这个项目本身的产品而言，中国铁建将提炼出了生活+、教育+、享受+、健康+，也是希望客户能够入到这个小区享受区域内和区域外的配套的便利。这个区域我们既然进入，一定是希望能够继续深耕，本着造城的理念去提升和改进周边的区域配套。

住浙网：那也就是说，我们在接下去还会在这个区域拿地是吧？

马建军：是的，毫无疑问。

30亿目标已接近完成  国际城涨幅达6%-8%

住浙网：刚刚也说到拱墅区，中国铁建国际城现在在售，上次阳光城高价拿地之后，很多人都对这个区域比较关注，听说国际城因此涨价了，周边很多项目也有借此提价的趋势，那国际城这个项目目前的涨价情况怎么样，销售情况如何？

马建军：从年初到现在，估计有6%-8%左右的涨幅。此外，国际城目前小户型基本上进入售罄的状态，今年1-10月份大户型的成交套数非常出色，进入了区域前三。现在大家说国际城“花开了，成熟了”。

国际城目前小户型基本上进入售罄的状态，1-10月份大户型成交套数进入了区域前三

从今年市场的情况来看，4、5月份国际城抓住了一批改善型的客户，包括最近成交的180方以上的超大户型，不少是从桥西、申花板块改善过来的。我们相信每个客户都有自身的一些特殊原因，但是国际城依靠本身的品质和教育配套的引进，吸引了比我们地段更好的一些客户到我们这里购房，我想这是我们对区域的一个贡献，也是我们中国铁建自身品牌升级的一个体现。

住浙网：接下去其他几个项目的动作怎么样？

马建军：今年年底，还有大约不到60天的时间，我们今年的目标依然是认购达到30个亿，目前还有几个亿的差距。从现在开始到年底应该有几个主要动作——

江南国际城从5月份开盘到现在认购应该在10个亿以上，我们接下去还有非常高的目标。以新推3号楼为主要推手，来全力实现我们浙江公司销售业绩的贡献。

青秀城这个月提前交房，各个方面都已准备就绪，1000名左右的业主现在迫不及待的要住进新房。此外，青秀城的底商也开始销售了。

青秀城将于11月提前交房，各个方面都已准备就绪

国际城还有100多套大户型房源，也希望在年底前政策利好、配套利好、品质不断提升的前提下，能够去化一部分大户型。

国际花园已经进入尾盘阶段，完全是拎包入住，也是有一定的销售指标。

目前来看还是有希望实现30个亿，即使实现不了，差距也不是很大。年初集团定的预保值已经完成了，那时候是25个亿，现在30亿还有5个亿左右的差距。而且今年的销售回款已经超过25个亿，销售额和销售回款现在是1：1。我们希望在销售金额和销售套数上依然保持前十的地位。

楼市“寡头化”会加剧  房价走势趋向平稳

住浙网：其实今年的土地市场不光是像中国铁建，包括万科、九龙仓在杭州的土地市场出手非常迅猛。但是我们也看到杭州本土的一些房企仍然是非常保守，也没有拿到地，这是不是意味着，杭州楼市的格局将因此重塑？您如何看到这个市场洗牌的过程？

马建军：一个企业在一个区域布局和拿地，是有一个企业的整体考虑的。我们也是从政治、经济、市场因素做综合的分析判断后，加重了对杭州的布局和投资，我相信不少企业也是有这样的前瞻性和战略性。

就杭州市场而言，这几年的市场分化已经非常严重，第一批是小企业逐步淡出，这一次面临的可能是大企业继续做大，中小企业继续淡出，分化已经非常明显。接下来你可能看到中等企业不再拿地，尾盘项目清盘，再可能就是转型往其他方面发展。

我预判行业分化以后，出现市场化的小寡头这种现象，原来杭州有200多家房企在操作600多个项目，后续可能是100家甚至是不到100家企业在操作相同规模的项目。不仅是拿地，以后可能并购也是非常的多。

住浙网：杭州楼市已经连续7个月成交破万套，同时，库存也一直徘徊在16万以上，您如何看到成交和库存同时处于高位的楼市现状？

马建军：今年，我一直关注一个数，就是10万套。如果说每年的去化能达到10万套，而库存有16万套，这样的存量是能够接受的。一年半左右的去化周期，就全国来说供求关系还算好的。

而且我们更可喜看到，从去年下半年到今年，市场是量涨价稳的，价格没有特别大的波动。从区域来讲，有些区域涨势比较猛，从个盘来讲，有些个盘涨幅的空间还比较大。不排除有不同性质的企业和楼盘为了以价换量，来做一些促销，但是从整体的趋势来看，已经非常的健康和平稳了。所以从目前的供求关系看，我们觉得都是非常的理性，也是可控的。

住浙网：据统计，杭州楼市房价已经五年没涨，部分区域甚至较五年前有所下跌。但自去年以来，救市政策频出，而明年杭州也将举办举世瞩目的国际峰会，再加上亚运会的申办成功，诸多利好刺激之下，杭州部分区域的房价已经有所反弹。您如何看到接下去杭州的房价走势？

马建军：中国铁建进入杭州已有5年，我们关注到，杭州的房价在09年的时候曾打到过25000元/㎡。但是，现在有两个口径，一个是主城区，一个是杭州八区。这样的两个口径下来以后，现在杭州楼市的成交均价应该是16000-16500元/㎡左右，而这个均价几年以来都是平稳的。第二，主城区现在的价格是22000-23000元/㎡，应该来讲，也是比较平稳的。

中国铁建在杭布局图

由于杭州的政治地位，经济转型以及他外来人口的吸附力增强了以后，杭州楼市应该进入一个理性、健康、平稳增长的态势。这也是我们对后市保持乐观的一个态度。