文/住浙网 艾维

位于石桥板块的滨江棠悦芳华轩上周首开登记，开了个很“卷”的头——首开即送车位，另外上了分销，每套佣金3万元。历时一周，昨天线上选房结束。

首开推出56套房源，登记客户255组，中签率21.96%，最终叫号至208号售罄，剩余候选客户34组。

PART 1

这个成绩，放在眼下3万+项目客群观望情绪严重的今天，实在不能算差。在售罄的欢乐气氛下，少数冲着分销佣金来的中介还有意见，项目明明要摇号，（中签率那么低）搞什么分销啊？好不容易引来的客户，如果没摇中选到房，佣金1分钱没有，竹篮打水一场空不说，中介还得维护跟客户的关系，譬如送张超市卡啥的。

看这样子，棠悦芳华轩送车位还会延续，至于“二开”是否继续分销难说。但保不齐，今后又会拾起来。分销纯纯工具人，有“臭豆腐”体质——闻着臭，吃起来香。

图源网络

之所以分数难给，因棠悦芳华轩首开即送车位，掩盖了一些东西。研究员上周文章里提到，当滨江盘开始“送车位”，说明板块去化形势严峻到了一定程度（石桥板块接下来有4个项目PK）；但送车位这招又很灵，配合滨江盘首开屡试不爽。

到了棠悦芳华轩首开仅推出56套房源，挑了两梯四户的7# 来首开，这是距离高架较远的优质楼幢。但255组客户仍然叫号到了200号后面，还不是由于中间套“卡轮”，表现跟优秀是不能挂钩的。

PART 2

无独有偶，江南科技城板块的保亿君潮润府的表现也挺一般。得明白2点：

1、 君潮润府首开均价31781元/㎡，相比3.3万的放风价，属于低开了

2、 项目有引以为傲的高得房率，个别户型接近100%

最终，90套房子录得210组报名，中签率为42.86%。线上选房当天去化84套，去化率93%，基本售罄。

参考对比2023年7月珹曜云府（限价29500元/㎡）的首开成绩：推100套房源有262组报名，中签率38.2%.

时隔2年，不限价的好房子没有击败一路之隔的限价房，而且，对方并没有牛市加持，开盘的2023年中新房去化形势比较吃紧了。

看来，要靠红过一阵的开市客来带客，还不如靠中介分销。据悉，君潮润府也送车位，还有2万元的全民奖励。

PART 3

眼下，更接地气的3万+项目悄悄开启了一波“逆袭”，包括4个主城区在内，杭州可供挑选的3万+项目超过30个。这种供应结构有点像橄榄型社会，“豹肚”才是决胜场，得中间者才是赢家。

住浙网整理了目前主城区在售、待售的3万+，结合它们的首开战术（低开或送车位），可以搜罗出，哪些才是500万以内预算的“菜”。