文/住浙网 艾维
拱墅区的石桥板块，最近挺热闹。
刚过去的7月，石桥推了两宗宅地，西房、伟星各得其一，算上滨江棠悦芳华轩、中天海威璟逸悦府，板块接下来的态势会有点“卷”。如果没有独门“武器”，譬如低密和超配的示范区，要想突围有点难的。
偏偏，今起首开登记的滨江棠悦芳华轩开了个很“卷”的头——首开即送车位+100元超市卡，以及“验资+全民”。
石桥在售、待售4新盘
PART 1
当滨江盘开打“送车位”，说明板块去化形势严峻到了一定程度，必须要下狠招。此前，滨江在以下几个板块送过车位——
蝶翠迎宾府（乔司翁梅）：
2022年底，板块面临蝶翠迎宾府、云咏汀洲府和潮阅尚境的“三国杀”。蝶翠迎宾项目东侧紧邻上盖的地铁轨道、北面高架影响等不利因素，通过送车位、送定制加装包、外立面四面铝板等，加上疫情解禁后的市场反弹，6开6罄，迅速完成去化。云咏汀洲以产品力吸引了地缘改善，而潮阅尚境至今还没卖完。
蝶翠迎宾府实景图 住浙网摄
映运轩（运河新城北区）： 这地段就是康桥板块，限价29500元/㎡的滨江映运轩，是拱墅区的最低总价门槛，也是流量“洼地”。2023年8月，“滨江造”果断送车位与家装包，成为杭州主城区首个送车位楼盘，踉跄突围。
映运轩售楼处 住浙网 摄于2023年8月
滨运锦绣里（运河新城）：
2024年的9月，杭州新房市场仍在爬坡之中。就在这样的背景下，滨运锦绣里首开。
当时周边不少楼盘已交付，次新房的成交价低于新房限价，那样的市场行情下，依然限价4万元/㎡的滨运锦绣里怎么卖？
滨运锦绣里示范区实拍 摄于2024年9月
谁也想不到，滨运锦绣里不但首开价格低开至38960元/㎡，还直接送车位，对比滨运锦上湾，一个车位高达30万元，这样的促销力度可算是“王炸级”，在国庆长假前直接带来一波流量。结果，滨运锦绣里逆市翻红，首开中签率仅12.33%。
而后，滨运锦绣里玩了招“翻云覆雨”。随着楼市宽松政策先后落地，市场企稳，滨运锦绣里从首开、二开送车位，到后面一个车位3万元、6万元、12万元、20万元、30万元……不断上涨的车位价格阻挡不了购房者的热情，完成去化已没悬念。
时舟里 （未科南）
板块上一个开盘是一年前的绿汀春晓，限价27200元/㎡，意味着项目要消化涨价7500元的“痛点”。时舟里首开均价低于放风价，为34760元/㎡，还送一个车位。
最终今年5月时舟里首开，是计容新规后首个落地项目，从示范区呈现来看，滨江集团通过抬升，形成了架空平台、入户大堂和下沉庭院三个空间。
时舟里示范区实景图
首开149套房源售罄，并做到了四开四罄。虽然除了首开登记人数达859人，后面三次开盘均以腰斩。故中签率也是从17.35%攀升至32.22%，。
虽然时舟里“前脚刚售罄，后脚上分销”，但去化才是硬道理，接下来，要看保利发展新项目的定价和产品力了。
PART 2
首开的棠悦芳华轩280万起，摇不摇另说，至少是这段时间值得关注的项目。眼下，“总价300万，住进主城区”是有诱惑力的，何况是纯正的滨江造。
外立面四面铝板，小区入户大门轩敞开阔，有种高星级酒店的适配感。
风雨连廊实景图
穿门而入，园景颇有曲径通幽之美，当然少不得滨江标志性的“蓝宝石”戏水池。项目配置了风雨连廊，守护业主每一步归家路。同时，部分架空层规划层高约5.4米，规划打造7大主题空间——阅读书吧、童玩区、会客区、健身区。
项目入户单元门、电梯公区等有点讲究，各类岩板、石材多处用到，提升了档次。装标内，新风、地暖、中央空调三大件均包含。
入户单元大堂实景图
不限价之后，购房者吵嚷着“预算千万难买房”。确实，要想挨到“地王”项目或像世纪城、钱二这些高能级的豪宅，力有未逮，但不等于3万+绝迹于江湖。首开均价3.3万元/㎡、起步面积段99㎡，最大139㎡、送车位的棠悦芳华轩，中产看房子时底气会足很多了。
相较于前两年，放开限价后，开发商的拿地利润空间有所提升。但这些利润，需要把房子卖掉才能兑现。在板块逐渐的当下，开发商在续销、滞销板块的打法仍然有着限价时代的味道，即要“跑”得快。买房送车位会加快房子的去化速度，滨江房产屡试不爽。这背后，固然有滨江拿地体量大，营销“一盘棋”的原因，也有民营房企管理扁平化、决策拍板快有关，像滨纷城这样有五千多套房的高货值项目，营销负责人能够直接对接老板，呈上意见或建议。在滨江营销的底层逻辑，舍弃一点车位的钱，能够快速回笼资金，赢回来更多，为何不做呢？
PART 3
如果想在石桥买到总价更低的新房，再等等，说不定会有惊喜。
7月，西房抄底成功，以总价36810万元竞得石桥单元宅地，溢价7.29%，楼面价15295元/㎡。这宗地位于石桥桦枫居北，距离3号线华丰路站约700米，容积率1.7，总建面2.4万方。
这个地价，给了西房错位竞争的底气：送车位，总没有房价直接低开来得实惠。
石桥板块今年已出让了4宗宅地，目前板块“地王”是中天海威璟逸悦府，楼面价23035元/㎡，容积率是2.0，规划14幢13-15F小高层和4幢6F叠墅。近2年，中天海威携手打造一些代表作，高低配的产品做得越来越有感觉。
一句话，板块内“卷”，给了购房者更大的选择空间，是好事。