编者按
刚刚过去的2023年，走在下行通道中的杭州楼市，“下坠”速度要慢过其它城市。土拍频频飘红，新房市场不时出现拼社保甚至限售的红盘，年底的红盘潮“炸”出1.2万张房票，充分说明在高端改善市场，杭州的购买力犹存。云启之江更是五开五罄，以约169亿元的销售额，有望成为全国单盘销冠。
红盘更红，衬出其它盘“门前冷落鞍马稀”，分化日趋明显，呈现出“杭州折叠”的楼市现象。
今起，住浙网在统计2023年数据基础上，以一组系列稿，从新房中签率、豪宅与刚需、二手房等维度，还原一个“折叠杭州”。
文/住浙网 艾维
年底的一波红盘潮之后，望阙售罄，滨月云府一把罄，颂映传麒府首开也罄，钱江新城二期的芝澜月华轩、滨江建杭四子、翡云润府你方唱罢我登场，文教区的望翠蓝庭、桥西的小河云庄，两次加推421套均限售的杭州IFC住宅，高端改善捷报频传。这些项目还有一个共同点：千万总价豪宅。
据好房研究院统计，2023年杭州十区共卖出千万豪宅4773套，创出历年的新高，同比涨幅折射出杭州高端购买力之强劲。
这些住宅主要分布在钱江新城二期、钱江世纪城、江河汇、申花、桥西、文晖等板块，其中钱二共卖出1844套，占比38.6%，遥遥领先。
2023年千万豪宅销售金额TOP10
PART 1
杭州的千万豪宅，不在江边就在河边。
8月份，江河汇的杭州IFC和运河边的望小河云庄（以下简称“小河云庄”）形成分流，两个红盘相隔遥遥，一在江河汇，一在桥西，被撮合在了一起，有点楼市改善“东西双璧”的意思。
小河云庄效果图
当时，住浙网后台有网友咨询：买哪一个好？研究员的“普通话”是：一个是城市新封面，一个是桥西绝版宝地，哪一个摇到都能提高生活品质，铁赚。私底下的“杭普话”版本——IFC铁定限售，小河云庄或不限售，但这样会让一些非豪宅受众有了想法，如果是冲着“万金买邻”诉求的自住，还是锁定江河汇为上策。
随后的维权、停工，表明小河云庄受资金链的拖累，虽有心却无力做成顶豪产品。
另一头，却是高歌猛进。
杭州IFC 收官加推的357套房源，整体中签率8.33%，需限售五年。中签的业主如同天选之子，进了业主群后的第一件事，就是发顶格的大红包，与大家“同喜同喜”。这也成了江河汇千万豪宅准业主的“规定动作”——你躺赚大几百万，发个一两万的红包，还不是“洒洒水”么。
这个得到24位A类人才垂青的项目，成为新晋的院士楼。拥有如此重量级的邻居，业主的心理感觉好上加好，如同盖戳的“蓝血豪宅”。
A类人才的青睐事出有因：其一，产品优秀，有巨大的摇号红利（当然不会轻易卖掉，因为要征高额税）；其二，最高享有800万元购房补助，这么一笔巨款，也只有适配豪宅的池子。
PART 2
钱江新城二期在豪宅上的输出真猛。
2023年，钱二卖出1844套千万豪宅，总销售额263.4亿，销售额这块占比41%。差不多杭州每5套豪宅中，有2套来自钱二。
典型的像芝澜月华轩，其418套房源中，千万总价的达到396套，占比过9成。绿城来钱二虽晚，靠着芝澜月华轩和丽澜轩，营销与口碑双赢。
芝澜月华轩效果图
10月长假刚过，芝澜月华轩首开，226套房源最大面积段278㎡，共有669户登记，中签率33.7%。这个中签率，加上绿城的品牌和品质，选房当天售罄。
要知道，之前钱二6万+项目显示出了一点颓势，报名登记直线下滑到仅两三百组，绿城这个翘楚产品打了个翻身仗，当一回“风评拯救员”，反转了钱二的中签率。前后3次参与摇号的有2000多张房票。
芝澜月华轩是一个艺术美学大宅，开创性地用上了“曲面屏”。这种创新“曲面”更具美感。美则美矣，芝澜月华并没有曲高和寡，而是打开街区，和城市一起共舞。大多数人虽然买不起千万级豪宅，可以到门前街区坐坐，感受那种氛围。
钱二的项目中，千万豪宅含量较高的还有“滨江建杭四子”——潮观揽月轩、潮观平澜府、潮映万象轩、潮映华岸府，以及翡云润府、天澜美境等，共同编织了钱二的豪宅经纬线。
PART 3
高端改善走红的背后，是需求侧的改变使然，这个现象从3年前就开始了，望江新城的海潮望月确立了千万豪宅走俏的趋势。它也带动了法拍、商拍合院、叠墅的成交，譬如1年多来杭凤府成交了3套合院，最高成交价达到5203万元。
另一方面，从北京上海的市场来看，对于稀缺性的追求，背后有家族资产配置的考虑。所以，一线地段的高档小区（住宅大平层）、学区房、合院叠墅，尤其是稀有度高的沿江、河边顶豪，更是不缺顾客。这也是钱二豪宅不愁卖的核心逻辑。
这也给供给侧以启发：市场上不能缺少豪宅好地，别给富豪省钱。只要高端改善的需求在，推地部门因势利导，满足需求。
展望2024年，由于核心区限价依然，千万豪宅项目葆有摇号红利和高关注度，依然是红盘的代名词。
好房研究院盘点总价千万级的待售项目：新城文晖项目、湖墅的霞映锦绣里、颂映传麒府、建发中粮世纪城项目、招商庆隆项目、新天地的棠前嘉悦府、三塘的棠前文栖府、金茂丁桥低密项目等。
民生药厂地块 图源网络
另外，《读地手册》上民生药厂共有5宗地块，其中3宗宅地、2宗商业地，3个月前推出了两宗宅地，就是霞映锦绣里、颂映传麒府，前者以低密为主，均价达到61500元/㎡，后者也已首开。剩下的宅地大概率会在2024年入市，为高端改善助力。建发中粮世纪城项目之后，钱塘湾总部基地也会续上一把火。