文/住浙网  艾维

如果说2010年的上海世博会，是上海城运的高光时刻，那么2016年的G20峰会，可谓杭州楼市的这轮鼎盛周期的开端。 

2016年的杭州作为一个新一线城市，GDP排名全国第10，同比增幅排名全国第二，显露出了强势。杭州的房价，在结束了为期4年的下行后，开启了一轮长阳。十年间，杭州楼市年成交规模从1364亿到6351亿元，涨了三倍之多，均价从14667元/㎡涨到了34824元/㎡，翻了一番多。

从好地研究院制作的杭州十年商品房成交量价走势图上，可以看到到了2016年，缓步向上的曲线陡然加速。以及，杭州成为全国土地出让金的“营收大户”，排名多年稳居前三。

伴随着杭州城运的楼市黄金十年，实至名归。

 PART 1 

G20是城运启动的摁纽，亚运会则是贯穿其中、助推城市拔节生长的引擎。

从杭州申办成功的2015年9月算起，到2023年10月8号主火炬徐徐熄灭、曲终人散，可视作杭州的“亚运时代”。这八年和楼市的黄金十年高度重合，绝非巧合。

   就拿轨道交通运营里程来说，公开数据显示，杭州的发展速度远超其它二线城市。杭州地铁1号线是2012年11月开通运营的，仅用了10年时间，地铁里程数从零到全国第六，得承认，这份亮眼的成绩单借助了亚运会的东风。

   房地产短期看政策，中期看土地，长期看人口。推动楼市上涨的动力，除了以上的要素，还有城市界面、人居环境、相关配套的不断优化等，从这些维度，来看杭州成绩单。

   据好地研究院数据，10年里杭州卖了超过120万套新房（按套均100方来计算），货值约3.3万亿！GPP增幅117%多，常住人口增长357万，城区面积增300平方公里。

1） GDP和居民收入：2013年为8636亿，2022年为1.88万亿，稳居全国前十

2015年杭州GDP首次破万亿，并持续保持增长；2022年达到1.88万亿，全国排名第九，年均增速在11.7%左右。

城镇居民可支配收入，从2015年的48316元至2022年的77043元，增长2.87万元，涨幅59.5%。

2） 常住人口增量超357万，全国排名上升8位

2022年末，杭州市常住人口达到1237.6万人，相较2012年末（880.2万人）增加357.4万人，总增幅40.6%，年均增幅为4.06%，年均增量达35.7万人。

3） 城市空间：2021年已突破800平方公里，6年增六成

截至2022年末，杭州的建成区面积达到801.63平方公里，相较2013年末的462平方公里，增加339.63平方公里，扩大近八成。

PART 2

过去十年，杭州是新经济的代表。拥江的钱江新城显露不一样的城市天际线，杭州高新技术区（滨江）走势稳健，被戏称为“宇宙中心”的未来科技城发展势头更是惊人，每年天猫、淘宝“双11”那跃动的数据，是比纽约时代广场大屏幕效果更好的广告。

但10年之前，阿里刚刚落子西溪，杭州经济开始向好的步伐，房价却陷在2011-2015的那轮熊市中。虽然杭州在2009-2010年有过一波迅猛的上涨，但其涨也猛，其跌也凶。在2011-2015这失落的4年，杭州房价跌幅甚至和当年海南、鄂尔多斯有得一拼。

2016年举办的G20峰会，全球瞩目，成为杭州城运的转折点！

楼市由熊转牛，主政者未雨绸缪，借势布局，在“后峰会”至“前亚运”的这7年时间内，下了三招应手棋，巩固、壮大了杭州的房地产市场。

其一，赶上了全国性的去库存+货币化“棚改”，杭州对城中村的改造力度明显加大。而这些拆出来的地块，在挂牌出让后，陆续成为了今天的钱江新城2.0、望江新城、钱江世纪城的高楼大厦，重塑了沿江天际线。

为了举办一届精彩的亚运会，杭州启动“主城区城中村改造五年攻坚行动”，涉及246个城中村改造，这是杭州有史以来规模最大的一次城市更新工程。截止到2020年，杭州共有266个城中村启动改造，开工安置房项目406个，提供了35.73万套安置房。

其二，城市配套加快建设，优化人居环境。

城市轨道交通的建设，可为缩影。2022年，杭州轨道交通运营里程516公里，位列全国第六。从2013年1条地铁线路运营总里程41.5公里，到2022年地铁实现三期建设全网贯通，总里程数516公里，新增运营里程数全国第二。

城市快速路网从128公里增至500公里以上，从“三纵五横”规划到“两环八横五纵八连”。铁路杭州西站、萧山国际机场三期、湖杭铁路等一批重大基础设施项目建成投用。

其三，引进35岁以下人才，尤其是应届本科、大专毕业生。

    杭州加快速度引进高层次人才，肇始于2018年5月出台的《杭州市新引进应届高学历毕业生生活补贴发放实施办法》。杭州对新引进的应届全日制硕士研究生以上学历的人员和归国留学人员将有机会获得生活补贴2万-3万元，一次性发放。随后明确实施标准是硕士补贴2万元，博士补贴3万元。

当年，杭州接收的硕士、博士人数同比增16.75%，差不多增加了近1700人。本科4万人、专科3万人入杭。

此举“杠杆作用”明显。2018年，杭州新增常住人口34万人，2019年新增55.4万人，一举超过深圳成为全国“人口增量第一城”。

在这三招妙手之下，杭州的城市界面发生了天翻地覆的变化，与此同时，房价也是一再蹿升。

 PART 3

从G20到2022亚运会，杭州靠着“大拆”、“大建”、“引人”这三件法宝，房价又一次的腾飞起来！但楼市发展自有周期，牛熊更替是规律。

   但眼下，楼市再度进入下行通道。杭州能否独善其身，或者说，比其它城市能够晚几年转“熊”？

住浙网概括了3点“后亚运时代的挑战”，其中限价带来的市场价格扭曲，在上一篇中已有阐述，不再重复。

回顾》》11月15号首篇系列稿 

1）楼市规模与价格的止跌企稳，是今后楼市发展的第一要务。

今年前三季度涉宅地出让金1534.2亿元，同比下降15.3%，全年度保持近8年2000亿元以上的规模压力较大；

相对而言，新房交易规模比土地好，前三季度2650亿元左右的市场规模，预计能保持去年3488亿水平，但相比过去八年3800亿的均量，还有10%左右的差距。

当前萎缩的市场下，更面临着二手房的冲击——目前约16万套的挂牌量，按照目前的去化速度要两年半左右。并且，限价红利导致的投资性二手房抛压洪峰尚未到来。

 据好地研究院统计，2020-2021年的市场狂热期，投资氛围浓厚，仅20%以下中签率房源就达到8.7万套。这些房源马上将逐步迎来交付期。这两年共29.3万套房源中，出于获利了结或因为房价下跌而抛售，即使按照20%的抛售率，也有近5万套房源将推向二手市场，进一步抬高二手房“堰塞湖”。

巨量的二手房抛压，房价会跌宕，将对后续新房市场和土地市场产生较大影响。 

2）经济与人口增长速度的挑战

经济与人口，是托起以上楼市规模的基础。2013-2022年，GDP年均增幅11.7%。

而按照“十四五”规划目标，2025年力争突破2.3万亿元，即需要在当前1.88万亿的基础上，保持7%左右的增长。

今年上半年即使叠加疫情放开的利好，GDP增幅为6.9%，不到7%。

在人口速度上，过去7年，年均常住人口增量达到44.7万人/年，而去年增加人口为17.2万人，远小于前些年的年均增量。

如果经济增速下降，或者人口流入持续放缓，都将引发楼市规模的萎缩，并对房价形成下跌压力。

保成交规模、保楼市热度，会成为未来两三年的一大挑战。

——————————分割线——————————

回顾十年，杭州楼市穿过了“黎明前的黑暗”，抵达了一个繁花似锦的天地，天下当然没有只涨不跌的神话。

2011-2015楼市“失落的四年”，既让杭州跌怕了，同时也具备更强的抗击打力。熬过冬天的能力，也挺重要的。