“杭6条”新政后，新房摇号有热有凉，分化明显，倒是二手房起来了一波。据贝壳研究院的数据，杭州10月二手房网签量为6277套，环比9月（4934套）增长27%，同比去年10月（4630套）增长36%。
其中，两类二手房成交活跃：其一是奥体的中低总价二手房，其二是学区房。在住浙网的后台，有咨询四五百万预算、买哪里的学区房较好；也有问名下两套房、孩子已上高中，腾出的耀江文鼎苑要不要出？
昨天，研究员跑了西湖区的几个学区房，灵了灵行情，感觉是如同课本里的小马过河，“河水”既没有松鼠说的那么深，也不像老牛说的那么浅。
PART 1
文鼎苑半月下定10多套
挂牌180多套，挂价6.5万元/㎡左右
说到学区房，西湖区的“孟母盘”文鼎苑是绕不开的。这个盘曾经出现过12万+的成交价，然后在一波漫长的下行中，房价被“腰斩”。这几天，成交的量价是否有所抬头?
耀江文鼎苑实景图
手边买房的数据显示，文鼎苑在新政后网签了7套，以58方的小户型居多，单价在6万-6.3万元/㎡之间。考虑到58方小户型的价格不具代表性，加上“会不会做低”的疑虑，还是跑盘调查比较靠谱。
文冠巷上就有一家德祐，找了个资深中介老金，他说最近半个月文鼎苑成交确有10多套，但价格并没有起来，维持在6.3-6.5万元/㎡上下。
“在这里并不是大户型更吃香。”他介绍，9月份成交了一套134方的大户型，总价816万，真实的成交价（见上表），“买家算是捡了漏，如果房东知道一个月后会出新政，估计肯定会屏牢，不会这么低的价格卖。”
目前，他手头就有两套87方的房源，一个中间套，一个南北通透的边套。挂牌价分别为578万、570万，折算下来均是6.5万+。
“有没有大税？”
他表示2009年交付的文鼎苑，基本上都没有5.3%的增值税，光这一项买家就省了近30万，二套变首套后首付下调至两成半，房贷利率降至4.0%，对于买家的诱惑相当大。
新政释放了一波房票，之前在余杭区和主城区都有房子的购房者，如今就多出一张房票，另外，二套房需落户5年的限制也取消，一些在外地读书的孩子，家长也开始张罗学区房了。
他曾预判会有外地的买家过来接盘，结果被“打脸”了，买家主力仍是杭州八区尤其是余杭区的居多，他们把多出的房票用在了学区房上。
以前可能要卖掉手头的一套房子才能付掉四成首付，现在调低到两成半，400万总价的房子首付100万就可，“先卖后买”并非必要条件了，也就没有那么折腾。
PART 2
保小、星洲学区房“低调”吃香
买家考虑总价、房龄和自住
在这一波行情中，吕女士入手了保俶塔实验学校附近一套60多方的小三房，总价410万元，单价不到7万元/㎡。她是临平人，买学区房的动机简单：“临平实在没啥好学校，现在学区房价格调整得差不多了，感觉是入手的时机。”
至于为何选择保小学区房，她说，主要是落户年限的考虑，“我家孩子还有1年就要上小学了，像学军小学和文三街小学，今年都要求落户3年半以上，而保小是一表全收，再加上今年保小中考成绩不错，综合考虑，选择了这里。”
从中介门店了解到，买保小学区房的大部分是这样的情况：对教育资源有要求，但又不盲目追求学军小学这样的塔尖名校。类似的还有对口星洲小学+文华中学的星洲花园，以及对口文华小学+文华中学的湖畔花园等，最近的量也明显放大。
当然，房子越新越俏，同样是星洲小学的学区，2001年交付的星洲花园要比一路之隔的金成嘉南公寓卖得好，因为那个交付年限更早。这也解释蒋村对口竞洲二小的河滨之城，为啥低总价的房子热卖——半个月下定量超过20套的原因。
星洲花园实景图
在星洲花园，看了两套房，户型分别为84方两房、90方两房，价格挺实在，前者装修用心，目前挂了520万。后者房东495万急售，为了显示诚意，这套需缴大税的房由房东来承担5.3%的增值税。
PART 3
量上来了，价格并没有飙上去
“要不要出手”看得款后不同诉求
这一波的学区房行情，能维持到几时？手头的文鼎苑87方到底要不要出手？
回到文章开头时的网友贴上来的问题，研究员对此的答复是：
文鼎苑目前的成交价就在6.3万-6.5万元/㎡，房子变现得款大概570万左右。这笔钱可以满足摇奥体、申花、钱二的1500万豪宅，如果是有明确的改善需求，那就坚决出手。如果手头只有两套房，且不打算买改善新房，又不是急需用钱的话，文鼎苑的价格仍在相对低位徘徊，建议可以拿来出租，等到孙子辈进入就学年龄，或是下一个风口。
文鼎苑实景图
以及，从这一波新政带来的小阳春来看，几年前学区房飙出的“天价”，大概率不会再出现了，比如文二新村，曾经一套20来方的小房子，总价卖到了近300万元，单价15万元+，而如今，同样33方的小户型，最高也不超过10万元。譬如文鼎苑，在2021年3月曾经跑出过12.7万元/㎡的天价，如今最高不过7.5万。
学区房依旧，但楼市的天，变了。