申花法拍见“9字头”,二手房要回暖?钱新、奥体、江河汇跑了一遍

文/住浙网研究员  华静

气温在回升,楼市亦然。

法拍市场上,亮相的几套老牌豪宅们“表现”相当给力:

钱江新城,东方润园,12.01万元/㎡;钱江新城,蓝色钱江,12.92万元/㎡;申花,首开杭州金茂府,9.3万元/㎡。

一个个惊人的数字,刺激着“多军们”的肾上腺素,朋友圈里又敲锣打鼓了起来。

更令人称奇的是,这几套豪宅有一共同点,都曾出现过“叫好不叫座”的情况。同小区房源上一次出现在法拍市场时,表现平平。

以首开杭州金茂府为例。本次拍卖的房源为6幢2单元1001室,房源建筑面积125.87㎡,成交总价1172.5万元,比评估价高出39.61万,折合单价约9.3万元/㎡;而去年10月,同样是一套金茂府,建筑面积在125方左右的3房房源1幢2单元401室,最终成交总价不过870万元,折合单价仅约6.9万元/㎡。

仅仅4个多月,2.4万元/㎡价差,被视作申花的漂亮翻身仗。

淡季跑出超高价背后,藏着哪些因素?单套高价成交的出现,又是否可以视作板块的价格标尺?杭州二手市场的“小阳春”回来了吗?

带着疑问,研究员走访了多个热门的二手房“塔尖”板块。

Part1

二手房市场未复苏:2月成交或不足2000套

先来看看摆在明面上的数据。

截至本月24日,杭州市区二手房(不含临安)成交总量1385套,与2021年2月4923套的成交量相比,减少了3538套;环比1月的3579套,跌幅达61.3%,创下24个月以来的新低(仅高于2020年2月的成交量,该月份是受疫情影响,当月成交量仅467套)。

相较于上月,本月二手房成交均价也有所下滑,本月成交均价为33780元/㎡,环比上月跌幅约1.67%。

值得注意的是,与“量价齐跌”相对的,是一路狂飙的天量挂牌。据好找房数据,杭州二手房挂牌量已达到了165743套。

据住浙网不完全统计,2022年杭州各板块有100余个楼盘将迎来交付,包括凤起钱潮、未来天空之城、城北万象城等等。伴随着年中、年末交付潮的来临,批量红盘的交付、入市,届时会对板块产生价格提振还是挤压,是个难以判断的未知数。

这是一个“翘翘板效应”:若成交持续低迷,杭州二手房挂牌量不出意外将再刷新高。

当然了,低迷之下也是有积极信号闪现。

元宵节之后,二手房的单日成交量明显提升,从日均/30-40套的水平,慢慢回升,于2月18日突破日均百套,出现了一波翘尾行情,周成交量800余套。

除此之外,二手带看量也有所提升。这一点与实际走访过程中,部分置业顾问的口述也较为吻合。据置业顾问小何介绍,2月上半月一天也就1-2组客人,现在周末就会来10组左右。

他提到尽管目前看房量比之前大了一些,有一些趋暖迹象,不过相较于以往的高热,如今的购房者更为理性,会更多对比,考虑性价比,也不在执着于网红小区,低价房源更俏一些。

Part2

申花:还只是攀上10万+

成交价9.3万元/㎡,这套首开杭州金茂府法拍房来得正是时候,大大提振申花的“士气”。

年末那一波价格“滑铁卢”,对一向“高姿态”的申花而言,可谓打击不小。

但一套法拍的高价能否引领申花二手房全面回暖?恐怕很难。

就拿金茂府本身来说,虽然挂牌均价超过10万,成交在板块内也算相对活跃。但从实际网签价来看,多在7万元/㎡之内;换言之,这套9.3万元/㎡房源有一定的个案成分。

申花的“话题王”绿城沁园,屡屡被戴上“10万+网签”高帽,但近期出炉的首套网签,着实让人有些大跌眼镜,仅6.5万元/㎡。

另一波在申花也排得上号的次新房,如宜和园、养云静舍、锦绣之城等,挂价多在10万/㎡之上,但高层房源的实际成交和金茂府、绿城沁园等基本保持在同一水平。且上述几个小区二手房最高网签价均未破10万。

沁园实景图

Part3

奥体的低价网签疑云

不论是新房,还是二手市场,这两年的钱江世纪城(奥体)都是当之无愧的楼市“炸子鸡”。而新房的摇号热、震惊全国的房姐事件等也令这被冠上了“炒房客天堂”之名。

从成交数据来看,奥体热度不低。以大名鼎鼎的“盈丰路三兄弟”之一的创世纪为例,以147套的年度成交量在2021年杭州二手住宅成交量TOP30榜单中名列前茅,还需要提一嘴的是,30个项目中,创世纪成交均价最高,为6.4万元/㎡。

在2月份(截至2月24日),钱江世纪城板块也以21套的总成交套数位列热点板块的TOP3。(数据来源:手边找房)。

实际情况究竟如何?前两天研究员也走访了奥体板块的部分二手门店。据我爱我家的置业顾问小雯介绍,今年元旦前后,奥体有过一波二手房的小高潮,不少购房者是深圳、上海等地的投资客,主要是抱着楼市低迷期抄底心态来的。春节到现在,整体二手市场较为平淡,带看数量较春节期间有所增加,距离高峰相差甚远。

创世纪、龙湖天璞实景

成交数据印证了她的说法——创世纪1月单月成交8套,时代奥城和天璞分别成交了4套及3套。但网签价让人雾里看花:创世纪1月份成交的这8套高层,多数成交价集中在5-6.5万元/㎡之间,且8.2万元/㎡最高网签价与5.07万元/㎡最低网签价之间拉出了近3.2万元/㎡的价差。

至于时代奥城和天璞,在近两月未出现超过8万元/㎡的网签,多数价格也同创世纪一样,集中在5-6.5万元/㎡这个区间。而2月以来,这三个世纪城代表小区加起来仅有天璞的1套网签,网签单价仅5.3万元/㎡。

当研究员就网签价格问题咨询同为奥体片区的二手置业顾问小段时,他表示这样的网签价格多为一次性付款用户,或是价格做低,且多数房东对板块还是比较有信心的,除了急售房源,让价的房源并不太多。目前,这几个小区诚心出售的二手房房源底价在7.5万元/㎡左右。

前有奥体房姐做局,后有大批量二手网签维持在6-7万元/㎡的水平线,二手做低这样的说辞究竟能否站住脚?背后的水有多深?

Part4

新晋网红江河汇:二手房有价无市?

“江南北国脉相牵,随带千年水萦涟”。京杭大运河独一无二,静水流深。“八月十八潮,壮观天下无。”钱塘江潮水奔腾,从古至今。

大江大河交汇处,近乎绝版的地理位置,与钱江新城同等的限价也让江河汇一出世便站在了杭州楼市的顶端。

2021年,板块内精装限价68500元/㎡的江河鸣翠开盘,共431套房源,总价约950万元至1700万元不等,仍吸引近7635户购房者报名摇号,平均中签率低至5.65%,限售五年,但几乎无人弃选,可见江河汇的魅力。

近日,备受瞩目新鸿基地产江河汇项目也正式官宣,命名为“杭州国际金融中心(杭州IFC)”,再次让江河汇成为楼市议论的焦点。

此前的江河汇,有着天然地段优势的它是杭州高端豪宅聚集的区域之一,如绿城留香园、中海御道等。

目前,绿城留香园(挂牌价11.6万元/㎡,最高网签价10.2万元/㎡),中海御道(挂牌价10.4万元/㎡,最高网签价9.7万元/㎡)、万科大都会(挂牌价11.9万元/㎡,最高网签价9.4万元/㎡)等,挂牌均价均在10万元/㎡以上,但近3个月内均无实际网签成交。翻阅此前的网签记录,仅有极少房源网签均价突破10万元/㎡,其他多集中在7字头。

留香园、中海御道实景

对此,研究员也和附近门店的置业顾问进行了交流,他表示,绿城留香园、中海御道等小区一直以来挂牌量就不多,所以实际成交量不大,挂出来的一般都是诚心卖的,价格上有可谈空间;由于地理位置和学区等因素,板块内成交较为活跃的还是一些安置小区或者总价较低的“老破小”。

虽然板块内新房比较火,但二手行情整体较淡,最近两个月他还没有开出一单。

由此可见,杭州房价的第一梯队,也并未站稳10万+。此前,住浙网也曾报道过不少板块二手房截图成交炒作之风盛行。在此,再次提醒购房者,面对高挂价时,还是得多留个心眼。


万科大都会实景