好房研究院:面对“维权” 未来海岸大方退房是好的选择吗?

2018年09月20日 11:13 来源:住浙网 作者:徐创

核心提要:

未来海岸真的降价了吗?

直接退房的做法会埋下隐患 政府与开发商,需要未雨稠缪 

/住浙网研究员 徐创

位于大江东板块的滨江新城新希望未来海岸最近二期加推,相比首开均价有所回落。这立马引起了一期业主的质疑,并提出了补差价、送车位或全款退房的诉求。

针对业主的这些诉求,未来海岸方面于18日傍晚公布了一份《告业主函》,给出了可直接退房的解决方案。

未来海岸发布的《告业主函》

根据《告业主函》的内容显示,未来海岸的定价是严格按照政府相关规定的,也对一房一价即相关内容进行了公示,定价过程合法合规。但仍对二期房源价格存有疑虑的一期业主,在2018年9月20日17时前至现场售楼处提出书面退房申请,不需要任何违约金。

回应虽然干脆,但这个事件仍有两个维度值得关注:

1、未来海岸真的降价了吗?

2、由于直接退房的做法非常少见,这样的始作俑者做法会造成什么负面效应呢?在下行市道中,对于无理由的“房闹”行为,政府与开发商,需要未雨稠缪

未来海岸真的降价了吗?

根据住浙网数据,未来海岸首开均价为17095元/平米;二期加推均价为16822元/平米。相较之下,二期比一期降了273元/平米。

未来海岸前二次推出房源情况对比

 

这样的结论是一期的36#、40#和41#楼与二期的27#、28#楼对比之后得出的。毕竟楼盘中间位置的36#楼备案价格更高,从而抬升了整体均价。

不过值得注意的是在二期中,还领出了一张类似楼王位置的35#楼预售证,只是在这次开盘的时候没有推出。如果算上35#楼,整体三幢楼的90—144方户型的备案价为17200元/平米。

这么一看两次推盘同类型户型的均价是没有变化的。不过由于是一房一价,楼层、位置等原因必然会导致价格差异的存在。研究员也对比了两张预售证中的具体房源情况。

结果发现同样临马路的两幢楼,本次27#和28#中的高楼层和低楼层价格要比上次40#和41#楼下降不少。

其中这次顶层20楼的115方房源下降了2200元/平米左右,92方则下降了1400元/平左右米。底层1楼的三套房源也是如此,上次预售证的毛坯均价在11750元/平米左右,而本次有两套毛坯单价甚至没有过万。

 

未来海岸鸟瞰图

而这也就解释了为什么会出现“个别低楼层大户型房源,与一期同房号有较大价差,最多达35万元”的说法。

下降的同时也有更多房子的单价在上涨,尤其体现在中间楼层,以15层为例,同类户型上涨幅度在450元/平米左右。

均价没多大变化,但房子之间的价格差被拉大了,那些自己认为价差大的购房者自然是坐不住了。

直接退房的做法会埋下隐患  政府与开发商,需要未雨稠缪

对于业主们的诉求,未来海岸为何给出了这么大方的直接退房的方案呢?

底气来自二期的蓄客情况,据了解,二期推出的155套房子有600多组客户登记,市场接受度仍然很高。这样的处理方式也显示了滨江、新城、新希望三家房企的信心,即使退房了也不愁销路。

未来海岸区位图

但是,好房研究院认为,此举虽出于尽快解决业主“维权”意见的动机,但却为后市埋下了隐患,这是因为:

1、开发商纵容了业主的违约行为。

购房合同里关于对退房的相关条文规定中,并无一条“如果房价下降业主就可以直接退房“这一条款,也就是说,业主的“维权”行为没有购房合同的依据作为支撑。

对于业主在合同外的“维权”要求,开发商完全可以用充足理由拒绝,但是这次未来海岸采用了大方的直接退房的办法。

从开发商的角度来看,也有苦衷,可能业主到售楼部门口来拉横幅维权,影响了销售工作,对公司的品牌也是不好的影响。趁现在好卖,退了,免得烦。

不过,这样的行为,纵容了业主的毁约行为,在购房合同中,想要退房的业主除了签订退房协议之外,还要对违约责任的划分、双方的责任和义务等进行详细说明。

但是,现在未来海岸直接退房的方案中,已经有少数业主在走退房程序而不用承担相应的责任。

2、有关部门需要加大力度规范退房行为。

退房并不容易,即使对于买卖双方都同意的退房行为,也应该按照合同条款,不符合合同规定,没有充足理由的,有关部门不予办理退房手续。

一位房企的营销总监告诉本网,“据我所知,网签过的房源退房是相当麻烦的,一次性付款必须法院调解,按揭必须开出银行征信有问题拒贷证明。一般开发商不会轻易做出无理由退房承诺。”

应该说,对于退房程序的相关规定,有关部门是比较细致的,但是,对于那些为了利益没有合同依据的“房闹”行为,有关部门应该引起更多的重视,更多的予以规范,尤其是在目前矛盾多发的下行市道里。

3、直接退房为后市留下了隐患。

当前市场进入下行通道已经是不争的事实了,降价也是未来司空见怪的事情。如果在新房续销中,后面房源销售价格下降就可以退房,这个坏榜样一树,以后稍有价格上的风吹草动,购房者如果立即蜂拥而至要求退房,这个时候开发商怎么办?

当前市场进入下行通道已经是不争的事实了,降价也是未来司空见怪的事情。如果在新房续销中,后面房源销售价格下降就可以退房,这个坏榜样一树,以后稍有价格上的风吹草动,前面签约的购房者,如果立即蜂拥而至要求退房,这个时候开发商怎么办?

如果继续保持无条件直接退房的话,开发商的资金链条将崩断。

如果拒绝退房的话,那么,证明今天的大方退房的做法是错的。

好房研究院认为,从维护合同的角度,从维护市场健康发展的角度,既要保护购房者的合法权益,也要保护开发商的合法权益。希望未来海岸的退房行为,是一个孤案。

2018年09月20日 11:13 来源:住浙网 作者:徐创 编辑:蔡骏
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