地价跌了之后,刚需客去哪里捡便宜?(附购房清单)

2018年08月08日 15:34 来源:住浙网 作者:孙航海

编者按:

政治局会议提出的遏制房价上涨,使得大量因为按照限价水平将亏损而迟迟不开盘的刚需楼盘,有可能按照限价亏损出货,这些楼盘有哪些?地价跌了,刚需购房者,在杭州八区内哪里可以买到便宜货?住浙网做了板块梳理,以飨读者。

文/住浙网研究员 孙航海

前天(8月6日),南部卧城板块的蜀山单元01地块继续延续跌势,成交价格14189元/㎡,比此前板块最高价(20060元/㎡)跌30%左右,平均价(17103元/㎡)也跌了17%。

这是杭州楼市中的一个关键性事件,此前,旭辉在距离不远的地方拿下的曾家桥区块F-06地块,实际楼面价格为14024元/㎡,地价跌幅也达到3成。

地价跌幅三成的还有崇贤的陆家桥C-11地块,7月20日,西房以9908元/㎡(算上配建公租房后的实际楼面价)的价格拿下。

目前,这次地价下跌,将带来一些机会,这是因为:

由于地价高涨时期拿地的项目,等到拿预售证的时候,政府给出的预售价格导致项目亏损,为了摆脱亏损的困局,不少房企推迟开盘等待政府限价放开的可能机会。

这一因素直接导致了很多楼盘无法及时开盘,更导致了刚需盘的稀缺。

但是此次地价下跌幅度最大的是刚需板块——蜀山与崇贤,下跌却使目前的困局有了解决的希望,因为按照目前的限价,这三宗大幅下跌之后拿的地,可能有微利,这样可以按照高周转的方式快速上市。

接下来推出的地,如果也是在目前下跌三成的位置成交,也可能快速上市以满足现在刚需产品奇缺的市场现状。

那么,想买刚需房的到哪里去买呢?好房研究院梳理了杭州所有板块的刚需地块,以楼面价1.5万/㎡作为刚需房的分水岭,最后选出10个板块,共515.9万方住宅建筑面积,供刚需购房者做参考。

其中,库存最高的是位于萧山南部,未开盘项目的可售住宅面积达到157.7万方;其次是临平北,为105.1万方;同样比较高的还有大江东和崇贤,分别是73.8万方和59.9万方。

此外,还有瓶窑仁和、萧山南部乡镇、空港新城、长睦、九堡等板块同样有部分未开盘项目等待上市。

八区的刚需产品,集中在哪些区域?

(注:以上按最近一次拍地楼面价在1.5万元以下的所有板块)

南部卧城,杭州八区库存最大的刚需板块

本来,南部卧城是典型的刚需板块,但是在这波大牛市中,地价从5127元/㎡(融信2016年7月竞得的蜀山街道沙里吴村地块)到了20060元/㎡(禹洲2017年5月27日竞得的蜀山单元F-01地块),保本房价要3万元/㎡,已经从刚需走向了首改的门槛。

南部卧城板块未售项目详情

这次,地价跌三成的幅度,把蜀山跌回了刚需,按照所前的碧桂园前宸府地价10200元/㎡(自持9%),新房售价2万+/㎡,由于近期成交的蜀山单元地价比前宸府高3000多元,预计南部卧城的预售价格很可能在碧桂园前宸府的基础上加超过3000元/㎡,大概在2.3万+元/㎡,一套90方的价格大概在200万+。

值得关注的是,这个板块库存为八区第一,有157.7万方。共有10盘,其中5个盘拿地已经超过10个月,按常理可以开盘。

按照拿地到开盘10个月间隔计算,旭辉项目与平安项目如果顺利的话,在明天6月初开盘的可能性较大。这两个项目,距离地铁2号线分别潘水站、曹家桥站分别0.6和1.4公里。 

南部卧城板块未售项目分布图

临平北与大江东

临平北库存为105万方,居第二位;大江东居第三位,库存为73.8万方。 

临平北板块未售项目详情

临平北板块不久前(7月11日)拍了一次地,由华景川拿下,地价实际是上涨了46%(亩价1609万元/亩,与此前超山赞成项目1100万元/亩相比)。

这个区域内目前未售项目10个,拿地房企分别是越秀、荣安、上坤、金地(2宗)、华润、招商、弘阳、金地、赞成和华景川,板块拿地均价为11440元/㎡,成本价为1.9万元/㎡,相比最新的预售价1.8万元/㎡(汇高栢悦中心,6月15日领预售证,高层精装)要略高。仅越秀、金地、赞成项目将保本或微利上市。

临平北板块未售项目分布图

大江东,最新的一次拍地是今年6月11日,卓越竞得3号江东片区宅地,楼面价13051元/㎡。相比此前在1月29日成交的滨江集团8号新湾街道住宅用地(成交楼面价10190元/㎡),地价上涨了2861元/㎡,涨幅28%。

大江东板块未售项目详情

目前在售7个,未开盘的有8个,未开盘的这8个楼盘,得主分别是大江东新城置业、杭房、宋都、龙湖、德信、滨江集团、至高以及卓越,平均成本价格为8359元/㎡,对应保本房价约1.5万元/㎡。

相比旭辉宝龙·东湖城,预售证均价16720元/平米,按照这个水平,这些项目中,仅大江东新城置业、杭房和龙湖3个项目将微利上市。

 

大江东板块未售项目分布图

崇贤,绕城内的刚需

7月20日,西房以9213元/㎡拿下陆家桥C-11地块(实际价格9908元/㎡,保本房价1.72万元/㎡),比附近的板块最高价路劲项目,楼面价12999元/㎡,自持18%(实际价格14140元/㎡,保本房价2.25万元/㎡),成本每平米下降了5300元。

崇贤板块未售项目详情

7个项目分别归于五家房企开发:西房2个、上海恒文、路劲2个、祥生、上海绿都。而板块内高层新房的价格仅仅18500元/平米左右(精装)。

其中可以保本的仅仅为西房陆家桥C-11地块(保本房价1.72万元/㎡),这个价格将可以微利上市,每套89方的刚需产品,套均价格可以在165万左右。 

崇贤板块未售项目分布图

2018年08月08日 15:34 来源:住浙网 作者:孙航海 编辑:蔡骏
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