本文导读：
1、临安市区，撤市设区后的第一波压力
2、南部卧城，价格混战还会打响吗？
3、城东新城，高地价与高库存双重压力
4、“逆生长”的东湖，还会成库存重灾区吗？
文/住浙网研究员 徐创
进入2018下半场，杭州楼市突然运转加速。
过去一个月，联发藏珑玉墅、碧桂园东旭府、金地宋都都会钱塘等11个新项目首开，而整个上半年首开楼盘仅10家。
表面来看，一场接一场的摇号，消耗着越来越少的“遗留库存”，购房者选择余地越来越少。实际上更多还未面市的涉宅地，形成了潜在库存的“堰塞湖”。与2017年出让的宅地数量而言，这21个首开盘只是冰山一角，仅占194宗涉宅地块的十分之一左右。
经过大致的统计，2017年以来杭州十区出让的土地带来的潜在住宅库存高达1933.1万方，而去年一整年的成交总面积为1895.3万方。
那么又有哪些区域或者板块的库存淤塞情况最严重？
临安市区，撤市设区后的第一波压力
临安楼市十分魔幻。随着撤市设区，楼市迅速地火了一波，全国各地的投资客争先恐后地涌入了这个杭州最年轻的区。但随着大环境的下行趋势，也率先着了凉。
最近的临安，出现了第一块流拍的土地，第一个不用摇号的高层楼盘，也出现了第一个无人登记的非低密楼盘。
而更大的考验还在于，这里有159.3万方的潜在供应。如果按照临安上半年10.8万方的月均去化速度来算，需要15个月。
临安2017至今拿地涉宅项目体量一览表
（已剔除自持比例和商业比例，下同）
近一年的持续发力，本地客群的购买力已经消耗得差不多。如此大的后续体量，肯定需要更多外来置业客群的消化，好在这里还是杭州十区中唯一不限购的区域。
锦城项目分布图（点击小图看大图）
近期，越秀湖山悦、临安宝龙广场、中骏柏景湾等新项目都已进行了首开。售罄是毫无疑问的，但平均中签率还是处于高位。
锦北项目分布图（点击小图看大图）
狂热退却，理性回归，机遇与压力同行的临安市场，单纯从买房者的角度来看，会不会是一个转瞬即逝的“窗口期”？
锦南项目分布图（点击小图看大图）
在撤市设区风口过去之后，杭临城际的开通，或许可以成为临安去高库存下一个节点。
滨湖新城项目分布图（点击小图看大图）
南部卧城，价格混战还会打响吗？
从农工商、恒大，再到北辰，南部卧城成为不少外地房企进驻浙江市场的第一站。其生活居住功能的定位，也决定了“住宅供应大户”的角色。
从2012年开始，南部卧城就是萧山住宅用地的主要供应区域之一，新房库存一度占据着萧山的半壁江山。
南部卧城项目分布图
在4年前，江南与江北还未拥江发展的时候，南部卧城远离杭州主城，所1在的萧山区又略显封闭，显得“遗世独立”。因此，区域内的楼盘只能由本地客户来消化。
当有限的需求对上天量的供应，绿都南江壹号、开元名郡等楼盘之间打起了价格混战。
南部卧城板块2017至今拿地住宅项目体量一览表
根据统计，目前南部卧城的潜在供应为160.8万方。不过不同之处在于，如今南部卧城已经有了2号线的轨道交通布局，可吸纳的置业需求甚至已经不仅限于江南岸。
由于新推地至今没有一个项目拿到预售证，板块平均地价达16461元/㎡，限价设在什么价位将决定销售速度。
板块二手房价格为27495元/㎡，一般新房限价会在二手房的的基础上打折，目前板块内地价在17000元/㎡以上有5个项目，保本房价在2.6万元/㎡以上，发生亏损概率较高。
城东新城，高地价与高库存双重压力
目前的城东新城已经彻底地进入了“房荒”的状态。当万科中央公园、淮矿东元府等的逐个清盘，整个城东新城已经没有了任何的新房房源。
不过这应该只是政府严苛的限价、新拍地块的高价、与房产商预期售价之间巨大落差，形成的暗流涌动的胶着状态。
板块地王项目的世茂钱塘天誉，从去年年底就有开盘的消息传出，但是由于预售证的问题开盘时间一拖再拖。
城东新城项目分布图
相同遭遇的还有三湘印象森林海尚，同样距离拿地时间已经过去了20个月左右，但是价格的博弈还在继续。
我们可以看到中国铁建西湖国际城苦等了两年，也只批出了23000元/平米的毛坯预售均价；
另外碧桂园东旭府一直想要突破两万的大关，最终批出的精装修价格也才18000元/平米左右。
可见，限价是动真格的，再加之“坚决遏制房价上涨”的定调，这些住宅想要批出高价并不是件容易的事。
城东新城板块未入市新项目体量一览表
但是城东新城高价地项目集聚，除了以上两个项目，后面出让的东城金茂府、龙湖项目和淮矿项目的地价都在36000元/平米以上。
并且整体板块待售的住宅库存高达74.1万方。大体量的潜在库存和高昂的土地价格，都是板块不得不面对的巨大压力。
已经迈进4万+的城东新城，随着这几个新项目的入市能否将板块房价推向“5万+”，届时的市场接受度又会是如何，只能让时间给出答案。
“逆生长”的东湖，还会成库存重灾区吗？
临平北的东湖板块是在这一波下行趋势中唯一的“逆生长”板块。在7月11日，东湖板块的一宗商住地由华景川&四川铁投经过5小时的激烈竞拍竞得。
最终楼面价定格在11496元/平米，溢价率35.2%。相比于邻近的金地超山项目，已经有了26.3%的涨幅。
东湖板块项目分布图
随着这一宗土地的成功出让，整个东湖板块新项目的隐性库存已经达到了92.7万方，根据板块出让土地的最高楼面价推算，届时的新房价格将在22000元/平米左右。
东湖板块2017至今拿地涉宅项目体量一览表
而目前板块二手房成交价格也大多在22000元/平米。这样一来限价红利在这个原本买到就是赚到的板块中就体现得不太明显了。
不过东湖板块的规划中利好颇多：有已经明确的地铁9号线，也有沪乍杭铁路线上的临平北站，另外还有奥特莱斯和阿里体育等入驻。这些利好能否让东湖避免重蹈库存重灾区的覆辙？还有待时间检验。
除了以上几个板块，市北经开区、临平新城、大江东等板块的潜在住宅库存体量同样不容忽视，都在60万方以上。
可见在去库存之后迎来的又是一轮新爆发的高库存，供需或许才是楼市调控需要真正解决的问题。
