本文导读:
1、紧挨的兄弟盘缘何产生反差
2、萧山科技城或仍需时间检验
文/住浙网研究员 徐创
刚过去的国庆假期，开发商开启了加速“抢跑”模式。据住浙网统计，在国庆期间，杭州有8个新盘进行了摇号登记。在这一众抢先入市的楼盘中，除了全城期待的招商越秀公园1872，位于最热门的新兴板块萧山科技城的前湾国际社区，作为仁恒的入杭首个作品，其表现同样惹人瞩目。
最终推出的254套房子引得了247组家庭登记，无需摇号。昨晚仁恒前湾国际社区也在国际博览中心举行了首秀的开盘，据现场人员介绍，最终卖了117套，还剩下了137套，开盘当天去化率还不到50%。作为公认的品质房企，仁恒在杭州的首秀让人惊讶。反观仅隔了500米左右的融创·江南壹号院则需要摇号。
要知道江南壹号院和前湾国际社区两个楼盘几乎就是隔了条马路，领出预售证也是在同一天。就连价格也相差无几，此次江南壹号院推出的高层价格为28300元/平米左右；前湾国际社区高层房源为28500元/平米左右。
那么为何仁恒首秀没有期望中的惊艳？紧挨的两个盘又为何会有需要摇号和无需摇号的鲜明反差？经过两盘的对比，好房研究院认为主要是因为以下几个方面：
紧挨的兄弟盘缘何产生反差
融创·江南壹号院沙盘图
前湾国际社区沙盘图
一、区位的差异
从与轨道交通的亲密度来说，江南壹号院是距离更近的那一个。
从此次开盘的江南壹号院一期的西门到萧山科技城站步行距离大约为750米左右，而前湾国际社区则大约是1.5公里的步行距离，整整多出了一倍的距离。
前湾国际社区和融创江南壹号院区位图
另外与国际名校的距离，江南壹号院同样更近。江南壹号院与惠立学校是门对门，许多家长为了小孩的读书便利，会就近选择江南壹号院。在售楼处现场，就有一个母亲带着孩子来看房，销售说：“她为了小孩读书方便，连北面的二期都不愿意等”。可见惠立学校对江南壹号院的加持作用。
杭州惠灵顿公学
二、产品的差异
两个楼盘较大的差距还是体现在产品的打造上。最直观的，同样是三房两厅两卫的生活尺度，融创江南壹号院的面积为94方，而前湾国际社区则是99方。给人的感受就是在前湾国际社区要多花十几万才能享受到相同的生活尺度。
不仅如此，户型格局上的差距也比较大。同以90几方的三房两厅两卫为例，仁恒前湾国际社区以餐客厅一体的动线为轴，两边分布卧室，造成两边的卧室与动区之间互相交叉和干扰。
融创江南壹号院94方户型图
但融创江南壹号院则是完全的动静分离，减少了互相之间的干扰。这也是目前杭州楼市中更为主流的户型设计。
另外仁恒前湾国际社区107方户型的设计也不尽如人意。超百方的面积只做到了三房两厅两卫的空间格局，而且其中两个房间都朝北。“这分明就是酒店式公寓再加了三个房间”。
前湾国际社区高层99㎡户型图
而且一进门就是狭长的过道，若将开放厨房的移门关上，更长的过道给人以更强烈的拘束感。
在装修细节的处理上，融创给人的感觉也更加人性化。比如入户挂钩、弧形天花板墙角、无缝一体的厨房操作台面等都为生活便利做了细致的考虑。
可见在杭州这座对品质最挑剔的城市，深耕六年的融创更懂得杭州人的口味，而首次入杭的仁恒或许还需要一点时间去适应。
三、价格的差异
虽然两个楼盘的高层价格相差无几，但是前湾国际社区此次还领出了三幢临湖洋房房源，都是145方的大户型，而且均价高达34000元/平米，最高的一套总价更是达到了700多万。
同楼层95方户型，前湾国际社区的总价更高一些
（上为前湾国际社区，下为融创江南壹号院）
另外还有6号楼的楼王均价也偏高，相比于融创江南壹号院的高层，同楼层小户型的总价普遍贵了20-25万左右，部分大户型差价甚至达到了40多万。
融创·江南壹号院售楼处实景图
萧山科技城或仍需时间检验
其实提起萧山科技城，映入脑海的就是国际化。国际化的发展战略，国际化的标准引入惠立学校、英慈医疗、城市中轴快线等一系列优质的配套。再加上“拥江发展”的战略引擎，萧山科技城是一个充满潜力的板块。
而且这里还有大健康、大数据等先进产业的规划，但不得不说板块产业的发展和人口的导入都还需要时间。
萧山科技城规划图
另外板块楼盘太少，作为一个新兴的房产板块，在这样的楼市行情下，持观望态度的购房者想必也是大多数。
仁恒前湾国际社区和融创江南壹号院就像现在杭州楼市的缩影。在市场下行开始分化的情况下，面对购房者渐趋理性的选择，最终还是需要产品说话。
