编者按：
转眼，2018年的元月已到月末。回顾过去的2017年，杭州楼市风起云涌，各个区域、各个板块都取得了不错的成绩，富阳和大江东也加入了限购大军；临安划入了杭州，成为了杭州十区中唯一不限购的区域，也成为了杭州区域后起之秀。
总结过去一年的同时，我们也展望新的一年。三江口、瓶窑新城、青山湖科技城、江湾新城这些新兴的区域早已摩拳擦掌，卯足了要在2018年来个小爆发。
住浙网从政府规划以及区域发展前景等方面，将为大家一一解读2018年最值得期待的区域板块。
今天推出第二篇：瓶窑新城篇
回顾：
文/住浙网研究员 杨丽琼
在现行杭州“一主三副六大组团”的规划中，我们发现塘栖组团不见了，取而代之的是瓶窑组团。瓶窑原来只是良渚组团中的一个功能区，现在单独成立组团，成为区域中心，这对于瓶窑的发展来说，无疑是个利好。
瓶窑虽然历史悠久，风景秀丽，但过去的10年里，瓶窑似乎遗世独立，并没有和杭州其他板块一样快速发展起来。如今在杭州"西进″、"西优"的发展背景下,瓶窑镇坐拥门户地位,依托其良好的山水优势和区位优势，开始迸发新的活力。
有业内人士甚至认为它或将成为2018年杭州最值得期待的板块。那么，如今的瓶窑发展得怎么样，其未来发展潜力到底在哪呢？
从前世的文明到今世的申遗，瓶窑迎来新发展
瓶窑镇位于杭州市北郊，瓶窑镇总面积128.8平方公里，区位交通优势明显，新老104国道、宣杭铁路、东苕溪穿境而过，素有“文化之邦、天府之地、鱼米之乡”及“北秀明珠”的美誉，是中华文明之光——良渚文化的核心区，也是2007年度“全国十大考古新发现”之一的“中华第一城”遗址所在地。
作为良渚文化的发源地，瓶窑的前世孕育了中华文明，将中国的文明史提前了1000多年，那是辉煌而伟大的；可是也正是因为前世的辉煌，为保护良渚遗迹，瓶窑沉寂了10年。
面对曾经自己的附属镇——良渚新城的崛起，瓶窑也终于按耐不住，除了申遗等重大利好，瓶窑开启了自己的今世发展之路。
2017年年初，瓶窑就入选省第三批小城市培育试点名单，成为余杭区的第二家小城市培育试点。这是继2007年瓶窑被确定为省级中心镇，2016年获列杭州市首批转型升级示范镇后又一突破。
借助此次小城市培育试点的契机，瓶窑开展了从环境到小镇建设的全面提升改造工作。
环境方面：根据《余杭区瓶窑镇小城镇环境综合整治规划》，瓶窑镇的小城镇环境综合整治主要围绕“一带、一区、两路、四节点”来打造。
一带：苕溪风光带；两路：瓶仓大道、大桥路道路景观提升整治。三区：老城环境提升整治区、古城核心区重点治理区、古城棚户整治提升区；四节点：规划区南北两个城镇入口节点及里节点区域两个节点，分别为104国道与平仓大道交叉口节点、瓶仓大道与大桥路交叉口节点、大桥路—东兴路交通渠化几点及规划区北入口节点。
瓶窑镇老街改造示意图
商业规划方面：范围从苕溪以西的古城区，将旅游产业、文化产业、健康产业、主题商业的功能化经营融合，建设窑山旅游文化特色、苕溪沿岸景观特色、文旅老街特色及陶玉文化产业园特色，将瓶窑打造成为大径山旅游体系的一个门户，集休闲旅游、文创艺术、生态宜居、创意工坊、智慧办公于一体的山水宜居古镇。
据了解，瓶窑作为杭州西北门户，以打造全省小城市建设的标杆为目标，规划建成区面积8平方公里以上，合理布局户籍人口6万人以上或常住人口10万人以上，年财政总收入10亿元以上，服务、管理更加完善。
但是，小城市培育目标的实现，必将伴随产业集约发展和人口有序集中，也将产生土地开发和居住需求，使原本不平衡的楼市供求关系更加紧张，对于瓶窑土地和新房市场无疑是一次重大考验和转折。
瓶窑的未来还将大有可为
曾经的瓶窑除了良渚遗址的保护限制了其发展，而更为重要的则是交通上的短板。毕竟离市中心18公里的距离，如果没有发达的交通系统，很难促成发展。
“要发展先造路”，这是多少城镇发展的必由之路。地铁、机场的落户，可以窥见瓶窑的未来不可估量。
瓶窑站规划位置
整个瓶窑区块，处于杭州西部枢纽辐射范围内，区位交通优势明显，规划中的杭州西站，未来将成为杭州第二大交通枢纽，届时从将有4条高铁线路从西站出发，前往上海、武汉、温州、西安等地。
根据规划，未来，瓶窑区块将呈现双铁交汇的交通格局：
一方面，地铁2号线良渚段，远期将延伸至精工路以北地块所在的瓶窑老城区；另一方面，杭州至安吉城际铁路，南起杭州西站，也将经过瓶窑并于境内设站，向西经径山至安吉。
另一个高大上的利好则是，城西机场。
预留商务机场
根据杭州市规划局发布的《瓶窑组团PY-04单元（径山南）控制性详细规划》。在瓶窑组团PY-04单元东侧，将建造一个预留商务机场。一旦落实，瓶窑将成为继萧山之后另一个拥有机场的板块，对于板块吸引人才，带活经济发展意义重大。
交通的改善最大的利好就是吸引人才，而就在瓶窑南面，未来科技城已经悄然发展起来，沿着瓶仓大道，其影响也将辐射至邻居瓶窑。
所以一方面，瓶窑承接了未来科技城的产业溢出，其城南科创园，建设以“互联网+”为特征的高新技术产业，如智能硬件、生物医药、工业自动控制系统；另一方面，瓶窑还基于自身资源特色，发展差异化项目，如以高端实验室和特色学院为主的科研项目，打造“健康医养”示范区。
另有东部的凤都工业园发展文化创意产业，如文化艺术品经济、文化旅游产业、创意设计产业。
瓶窑楼市或迎新机会
可以说瓶窑的楼市目前处于严重的供不应求的状态。
供应市场方面：瓶窑的土地市场空窗六年之久后，新房市场早已成为库存的“重灾区”。
目前区域内在售的项目只有美都良景学府，但是项目前期所推房源已经全部售完，暂无可售房源，前期成交均价在13000元/㎡左右。
美都良景学府鸟瞰图
根据我爱我家显示，目前瓶窑的二手房房源也不多，研究员输入关键词瓶窑，只显示两套二手房信息，且都是120方以上的改善户型，挂牌价为15000元/㎡以上。
需求方面：与供应市场不相匹配的是，瓶窑楼市的市场需求巨大。
一方面，大量、密集的拆迁释放了大量的购房需求。据了解，瓶窑小城镇环境综合整治核心区块，共涉及近700户居民征迁；
另一方面，瓶窑区块，位于杭州未来科技城北部，是未来科技城北向溢出的重要区域。
在最新一轮的规划中，未来科技城被定位为杭州城西副中心。经过多年的发展，未来科技城已经成为杭州西部的新引擎。由此，也催生了未来科技城的溢出发展区域，其中西部溢出区域以老余杭为承接地，南部以闲林为承接地。目前老余杭地价已经达到17185元/平米，闲林则的地价则已经达到16650元/平米，并需要自持25%。
瓶窑板块主要楼盘分布图
供不应求的现状也催生了瓶窑楼市的新机会。去年年底，瓶窑推出了一宗商住用地，最后由碧桂园以11178元/㎡的楼面价竞得。
由于距离良渚遗址不远，因此该宗地容积率只有1.5，且根据出让文件，限高18米，建筑密度不大于30%，绿地率不低于30%，十分适合打造高端低密产品。
值得注意的是，遗址保护限制城市建设和建筑高度，瓶窑近4/5规划范围在遗址保护1~5类环境控制区内，建筑高度30m以下。又加上得天独厚的资源禀赋，以及瓶窑对自身的山、水、人文资源进行生态缝合。瓶窑将不仅是良渚文化所在地，更是厌倦了城市生活的高端客户的向往的诗意栖居地。
总的来说，目前的瓶窑还是杭州楼市的价格洼地，随着交通、申遗利好、产业发展的逐步实现以及碧桂园等品牌房企的落户，我们有理由期待瓶窑的发展与腾飞。
