核心提要
1、五堡、六堡、牛田和蚕桑已完成改造任务，七堡、红五月农户签约基本完成
2、钱江新城扩容区块，规划打造成宜居宜业的品质生活区
3、扩容区周边环绕板块楼盘价格梯度明显，价格带处于2.4万-6万之间
文/住浙网研究员 朱小娇
历经十多年的发展，从最初的大片滩涂到现在的高楼林立，从不毛之地变成繁华的金融城，钱江新城完成了华丽的发展蜕变，已然成为了杭州行政、经济、文化新中心。
钱江新城的核心区板块发展目前已基本成熟，在一定程度上代表了杭州城市发展的一极。从钱江新城出发，向东北方向沿杭海路行驶，研究员发现，原来喧嚣热闹的城中村不见了，取而代之的是工地围栏和一片建材废料区。
这是杭州主城区仅剩的沿江未开发区块，也是未来的城市新中心和未来的国际化大社区——钱江新城扩容区，也就是"钱江新城2.0"区域。
2017年江干区有三大城中村改造项目区块，俗称“三大战役”，第一个改造区块就是钱江新城扩容区块，包含五堡、六堡、七堡、红五月、牛田和蚕桑六个社区，改造面积7.4平方公里。“六社联动”拉起的拆迁大幕，年度共需拆迁户数4195户；拆迁企业278家，83.4万平方米。
2017年江干区城中村改造“三大战役”区块
五堡、六堡、牛田和蚕桑已完成改造任务，七堡、红五月农户签约基本完成
五堡、六堡、牛田和蚕桑四个社区已完成改造任务，根据年度征收目标，估测征收住户2789户，企业180家，最终征收户数以官方公布的签订数量为准。
图1：五堡幼儿园的教学楼未拆除
研究员首先来到五堡拆迁现场，路口显眼的五堡幼儿园教学楼提醒着我，也确认了这里就是曾经人来熙攘的五堡。地上建筑还剩工厂未拆除，其他的居民楼均已成为工地建材废料。视线之内的五堡社区，几乎都是一片工地，如下图2，可看见远处矗立的高楼，那是御道家园楼盘。
图2：拆迁空地现场
图3：拆迁空地现场，挖掘机仍在工作
图4：其他地方政府组团考察交流
上午10点半左右，研究员看见其他地方的政府组团到现场考察交流，规模不小，有40人左右。这一幕令研究员相信，咱们杭州城中村改造的工作是比较成功的，有值得其他政府学习借鉴的地方。
研究员转道七堡，看见道路旁的农居房都已腾空，但东风本田4S店以及五金城都还在正常营业。研究员了解到，农居房与企业厂房两者拆迁性质不一样，是有不同的建设主体。且沿街农居房的空置，是拆迁户自主腾空行为。
据相关负责人透露，七堡、红五月社区的农户签约基本完成，居民签约还未启动。
图5：七堡农居楼很多已腾空
图6：五金城正常营业
钱江新城扩容区块，规划打造成宜居宜业的品质生活区
钱江新城2.0升级版规划效果图(以最终规划为准)
钱江新城扩容区块原规划定位为一期的功能配套，承担着为钱江新城居住配套服务，公共服务功能延伸的作用。近年来经过规划提升后，这里将以上海江湾地区为示范，依托一线江景，规划国际社区、国际医院、国际学校等国际性配套设施，打造成一个活力、宜居宜业的品质生活区。
整体扩容区域的规划目前无正式官方文件，前期公布的规划可能会略有调整，届时以最终规划为准。
目前有公示规划的是钱江新城以东——四堡七堡单元，这是扩容区域重点建设的区块。今年1月公示的该区块项目规划，总用地面积7.69平方千米，整体形成“一带五心，三轴五廊五片”的规划结构。
四堡七堡单元规划用地布局结构图
规划中， 全片区以城市干道或生态廊道划分，共有五大江湾生活组团，规划大量公共服务设施配套，其中大家最关心的学校配套资源初步有4所中学、8所小学、15所幼儿园，此外还有6个农贸市场、3个社区养老院、3个文化广场等。
出行规划中，未来有多条快速路贯穿整个区域，比如艮山东路（下沙路）、沪杭甬快速路、东湖南路，此外还有同协路、红普路、凤起东路、杭海路等城市主干道。地铁9号线也会横穿整个区片，且沿规划轨道交通站点串联起公共服务功能发展带，片区内设置的5个站点分布为：御道站、五堡站、六堡站、七堡老街站、艮山东路站。
规划道路网布局结构图
扩容区周边环绕板块楼盘价格梯度明显，价格带处于2.4万-6万之间
钱江新城扩容区周边环绕着五个板块，顺时针方向分别为：钱江新城、城东新城、艮北新城、九堡和金沙湖板块。研究员选择板块与扩容区相邻区域的楼盘作为样本，发现板块之间的价格梯度明显，由近6万/㎡的价格沿顺时针方向逐渐下降到2.4万/㎡。
金沙湖板块的价格虽然最低有2.4万/㎡，但现在二手房价格大多开始突破2.7万/㎡，房价水平不低。其实对于这些拆迁户而言，虽然拿的拆迁赔款多，但要在家附近重新购置房子，需要付出的房款也是一笔不小的数额。
钱江新城扩容区域周边环绕五个板块房价表
除了板块之间的价格存在明显梯度变化，板块内部新房与二手房的价格也是存在很大差异的。从上表的数据对比就不难发现，钱江新城、城东新城、艮北新城这三个板块在售新房的价格，相较于二手房，价格优势比较突出。
例如中海御道项目，靠近钱塘江，与二手房运新花苑相距500米左右的距离，均价4.8万/㎡，比运新花苑5.4万/㎡便宜了近6000元每平米，难怪那么多的人蜂拥去买新房。
不同楼盘的价格存在价格差距，这是可以理解的。但研究员还发现，同一个楼盘，新房与二手房也会出现巨大的价格差。中企艮山府，在售新房均价33000元/㎡，网上挂牌一套艮山府二手房，虽然是带车位的，但挂牌价格却达到45517元/㎡，足足比新房价格贵了1.25万/㎡。
这虽然是个例，但却也反应出了当前很多人对市场的乐观看涨心态。
备注：数据时间截至2017年8月27日
