7.3土地战点评:主城区首现无自持宅地,这个地价贵不贵?

2017年07月04日 10:28 来源:住浙网 作者:康淑

核心要点:

?一、过程:房企急需补仓,竞争依旧激烈

二、结果:两个新低

三、分析:价格不低

四、测算:房价上涨多少才保本?

住浙网7月3日消息(研究员 康淑) 今天下午,杭州市迎来下半年首场土拍。杭州主城区4宗地块成功出让,总吸金为49.8亿元,楼面均价为14275元/㎡,平均溢价率为39.89%。

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地块成交情况表

其中:海威置业底价(7.5897亿元)摘取西兴北单元商地(留用地),这也是海威第三次在滨江拿地,此前两次分别在2013(海威·钱塘之星)和2015年(海威·新界)。

经过29轮竞价,钱投(杭州市钱江新城建设开发有限公司)竞得近江单元商地,总价11.98亿元,楼面价17394元/㎡,溢价率24%。

经过15轮竞价,卓越以总价17.71亿元竞得长睦单元R21-12B地块,楼面价14096元/㎡,溢价率70%,自持面积比例14%,刷新杭州市主城区进入自持阶段涉宅用地的自持面积比例新低。这也是卓越自2014年初拿下长睦三宗宅地后时隔四年再次在长睦补仓,同时也是在杭州补仓。

杭房以总价125100万元竞得庆隆单元GS04-01-R21-09地块,楼面价37509元/㎡,溢价率仅58%。没有进入竞投自持面积比例程序,成为杭州市主城区三月土拍新规之后首宗无需自持的涉宅用地。

一、过程:房企急需补仓,竞争依旧激烈

从今天宅地竞拍过程来看,竞得者卓越、杭房,以及比拼到最后一轮的华润、天阳,都是项目紧缺,补仓意愿强烈的房企。

1.卓越深耕长睦板块

长睦单元宅地在挂牌报价阶段溢价率已达49.9%。现场竞价中,卓越首轮报价就逼近70%溢价率,第二轮华润锁定价格上限,随即转入竞自持程序。随后,卓越和华润又经历了19轮鏖战,最终卓越如愿竞得,再次落子长睦板块。

至此,卓越在杭已拿四宗宅地,均在长睦板块,总建面36.4万方,拿地金额30.61亿元。

此前三块地都是2014年1-3月期间入手,已经过去三年多,项目也在销售状态,后续无土地储备,因此卓越急需补仓。

卓越在杭拿地项目指标表

卓越项目分布图

与卓越比拼到最后一轮的华润,已经六年没有入手涉宅用地,拿地意图十分明显。从2016年至今,华润共参与了21宗涉宅用地,可惜全部铩羽而归。但值得一提的是,上周华润刚刚拿下奥体商地。

2.杭房首入申花板块

庆隆单元宅地在挂牌报价阶段溢价率也达49.9%。现场竞价中,西房首轮就达到了51%的溢价率,随后九龙仓、杭房、天阳先后参与了现场竞价。经历13轮报价后,最终杭房以58%的溢价率胜出。这是杭房首次进驻申花板块,也是杭房今年在杭州揽入的第二宗地块。

杭房的拿地欲望十分强烈,从2016年至今,杭房共参与了22宗涉宅用地,仅成功两次。今年6月9日,杭房以10.08亿元竞得大江东前进街道地块,楼面价5161元/㎡,溢价率70%,自持面积比例27%。杭房上上次入手涉宅用地,还要回溯到2012年12月拿下南星单元地块,已时隔5年。

2009年以来杭房在杭拿地项目指标表

与杭房比拼到最后一轮的天阳拿地愿望也很明显,且近期成功率相对较高。 6月15日,天阳以9.79亿元竞得丁桥单元地块。6月28日,天阳以2.75亿元竞得宁波文教街道海田大厦南侧地块,楼面价21861元/㎡,首次杀入宁波。

天阳近期拿地一览表

二、结果:长睦单元宅地自持创新低,庆隆单元宅地无自持

从成交结果来看,土地市场的热度有所下降。

长睦单元、庆隆单元宅地溢价率均超过50%,延续此前现房销售的新常态,但自持竞拍动力并不充足。

卓越以总价177117万元竞得长睦单元R21-12B地块,楼面价14096元/㎡,溢价率70%,自持面积比例14%。这是杭州主城区锁定价格上限,进入自持阶段的9宗涉宅用地中,自持面积比例最低的。

杭房以总价125100万元竞得庆隆单元GS04-01-R21-09地块,楼面价37509元/㎡,溢价率仅58%。没有进入竞投自持面积比例程序,成为杭州市主城区首宗无需自持的涉宅用地。

杭州土地出让新规以来,主城区成功成交10宗涉宅用地,除今天成交的庆隆单元宅地外,其余均进入竞拍自持阶段。

三、分析:价格不低

好地研究院认为,尽管看上去竞争不那么激烈,但两宗宅地的地价还是相对较高。

就庆隆单元地块而言,地块体量袖珍,单价高,若产生自持,每平米沉淀的资金量巨大,对开发商是个考验,同时较难树立开发商品牌价值。

就长睦单元地块而言,地块形状不规则,位于长睦板块的南端,配套不齐全,还靠近绕城高速。在众多不利条件的情况下,进入竞拍自持比例14%,也已经比较高了。

四、测算:房价上涨多少才能保本?

好地研究院测算,以部分开发商认可的每平米自持面积货值按可售部分单价的6折计算,长睦单元R21-12B地块实际地价15389元/㎡,保本房价24656元/㎡,按周边新房新城龙湖·湾上风华毛坯单价约1.7万,两年后房价需要上涨45%可以保本。

庆隆单元GS04-01-R21-09地块楼面价37509元/㎡,保本房价53562.90元/㎡,按周边新房首开金茂府毛坯单价4.3万,两年后房价需要上涨25%可以保本。

测算公式:

保本房价=(成交楼面价*1.15+4000)/88%(其中,财务成本按15%、建安成本(毛坯)为4000元/㎡、各项税费为房价的12%)

两宗宅地测算

2017年07月04日 10:28 来源:住浙网 作者:康淑 编辑:周吉羊
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