"终破千亿,实现夙愿"的绿城中国

2017年02月15日 16:43 来源:克而瑞地产研究

2009年,绿城的前掌门人宋卫平就曾扬言3~5年要超越万科,成为行业第一,而且要成为中国房地产高端品牌的“带头大哥”,也在不同场合提过千亿目标。时隔七年之后,千亿目标终于实现,这比曹舟南在2015年提出的2017年突破千亿目标还提前了一年。

  这一成就还应归功于当年宋卫平提出的代建战略,也正是因为2016年蓝城的代建全面并入到绿城中国,才使得其全年的销售一举超过千亿,达到1139亿元。虽然三年的复合增长率仅为22%,但2016年金额同比增长达到了58%,绿城顺利达成千亿夙愿。

  绿城在2016年基本完成了重组之后的架构梳理,也并未像许多市场人士所预测的那样,“中交会占据新绿城的主导地位”。

  除了宋总把精力主要放在小镇事业上之外,目前绿城的核心班子仍以原班人马——曹舟南、应国永、杜平、冯征、王科、楼明霞、杨薇、肖力为主,实际他们正是今天新绿城真正的操盘者。原先宋总遵循的文化,今天也被很好的继承和发扬。而中交给绿城带来的,更多的是资金和资源上的支持,在中交的协助下,绿城的债务指标有了明显改善:2016年中期净负债率为70%,较2015年末下降了3个百分点;而平均融资成本由2015年末的7.3%进一步压缩至6.3%。

  就绿城的优势特色来看,绿城的运作模式——开发+代建应该讲今天已经比较成熟,特别是代建这块,经过十多年的发展,2016年代建销售规模也已达到181亿元。绿城代建主要分为商业代建、政府代建、资本代建,其中,政府代建占据了比较主导的地位,另外在一些二三线城市相对来说接受度也比较高。

  此外,尽管多家房企都在开展产品研究,但是绿城的产品今天还是能够保持一定的领先,这个也与从宋卫平开始一直坚持的企业文化密不可分。这块产生的核心价值和竞争能力如果继续能够保持的话,也是帮助绿城在千亿公司中独树一帜。

  而目前绿城存在的发展隐忧主要来源于以下两方面:一方面,绿城未来发展可能还是会受到整体大中交战略的影响,中交下属的各个房产板块目前是各自为战,统一运营模式尚未最终确定,但不管用哪种模式,都可能对今天绿城中国的运作产生一定的影响。而这种不确定性应该是绿城将面临的最大风险。

  另一方面,绿城的投资速度相对于规模扩张的速度来说较慢,公开招拍挂市场2016年几乎没有听到绿城的声音。据CRIC监测,绿城在核心一二线的公开招拍挂市场获取的地块非常少,只有在北京、杭州、佛山有零星的几幅地块入账。作为一家千亿房企的拿地速度和他整体运行规模完全不匹配,截至2016年中期,绿城的总土地储备为2976万平米(权益面积为1748万平米),现在还是在吃过去的老本,去库存从某种程度上来说比今天的新拓展对绿城来说更重要。

  千亿之后绿城可以适当地再放慢一下脚步,保持自身的产品特色,继续做好去三四线库存的相关工作,如果能够在一二线合作开发方面有所突破的话,那未来的运作也会更加从容。

2017年02月15日 16:43 来源:克而瑞地产研究 编辑:胡洁
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