核心提要：

面粉高于面包价 拿地的疯了？

是什么力量导致这种狂热的冲动？

文/住浙网研究员 杨丽琼

明天，最近的大热门临安又有地块出让了！价格可能又将创新高，但是地价高的会不会超过房价呢？

这种面粉（土地）比面包（新房）贵的情况，在8月10日崇贤的土地出让会上产生过：

这一天，崇贤出让了两宗商地（住宅比例为92%与95%），成交价达到了上限楼面价12999元/㎡并有自持，据住浙网测算，未来保本房价将达20351元/㎡。

崇贤新城规划图

这一价格在杭州并不算高，但是，我们看看新出让地块的旁边，旭辉时代城项目，其高层公寓在7.1-8.23的成交均价只有12157元/㎡，比土地楼面价还低847元/㎡，更低的是目前板块内高层公寓的成交均价仅为11680元/㎡（统计时间为7.1-8.23)。

崇贤板块在售高层公寓7.1-8.23成交均价统计

面粉高于面包价 拿地的疯了？

面粉价高于面包价，精明的开发商疯了吗？这不是赔本的买卖吗？

本网研究员为此对崇贤板块做了调研：

从板块前景来说，崇贤的吸引力在于：位于杭州绕城以内，与杭州市中心车程在半小时以内，房价仅仅10000—13000元/㎡，与毗邻的拱墅区板块相差较大，加上随着杭钢的搬迁，交通及其配套的发展。价格洼地的优势明显。

在较好的预期之下，开发商激情拿地，但是，尽管杭州土地市场火热，面粉高于面包的现象并不多。

是什么力量导致这种狂热的冲动？

那么，是什么力量导致这种狂热的冲动呢？固然有崇贤板块的前景，库存低多种原因，但是，深层次的原因又在哪里呢？

由于受到新房价格管制（限价）的原因，新房价格已经不能反映供需关系。那么，没有受到价格管制的二手房价格又怎么样呢？

我们来看一组资料：下表和下图是研究员调查的板块内较热门的二手房价格变化情况。

2017年崇贤板块热门二手房价格表

目前板块内二手房售价为15000—18000元/㎡ 左右。以距离出让地块最近的项目——中尚橄榄树为例，该项目近期的挂牌均价为17000元/㎡左右，成交均价为16649元/㎡，比8月10日最新成交的楼面地价高出3650元/㎡。

应该说，差额3650多也不足以覆盖成本，因为均价20000多才能保本，与保本价的3000元差距，成了“看涨预期”。

那么，看涨的预期能否实现呢？

从目前的迹象来看，实现的可能性较大，市场传闻，祥生·群贤府含精装修计划备案价2万左右，由于是新开的盘，不受单个项目新房价格环比保持稳定的政策影响，所以祥生的价格高于目前崇贤板块新房高层成交均价11680元/㎡（统计时间为7.1-8.23）的可能性很大。

祥生群贤府鸟瞰图

好房研究院认为，虽然目前还没有公布备案价，但是其排屋38000元/㎡左右的售价也是创下崇贤板块新高的角度看，老项目老价格，新项目新价格，进而推动板块新房价格大幅上涨是可以预期的。

这个大幅上涨的前景，就是开发商原因拿下比新房售价更高的地块最直接的缘由。